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北京城建创新变革之拓展篇北京的棚改和一级开发是拓展机会

人民网北京12月5日电 (余燕明)今年11月中旬,北京城建以近50亿元的总价拿下北京市顺义区仁和镇两宗地块,这是北京城建继今年7月初拿下大兴区瀛海镇地块以后,在北京土地市场通过招拍挂形式第二次拿地。

“现在北京的土地价格是二手房售价的1.2倍到1.5倍左右,在北京这样的城市做房地产开发,就是要保证持续获取土地资源,持续发展。”北京城建副总经理王恒清告诉人民网记者,“但是在北京这样的市场,如今拿地赚钱的局面,从2012年开始就逐渐成为过去时,房地产行业现在的竞争也非常激烈。”

据北京城建方面介绍,公司今年到目前为止在土地投资上达到了110亿元,目前北京城建在已进入城市布局中,从拿地金额来看,北京所占比例大概是80%以上甚至是90%,从库存现有可售资源来看的话,北京占比大概是70%。
另外,北京城建每年新增土储规模约在100万平方米左右,近几年每年新增的开发量也达到了100万平方米左右,这些在一线城市的新增开发面积单价每年都会翻番。

建筑施工出身的北京城建,相较北京其他房地产国企做产品优势更加明显,公司从2001年2个房地产项目起步,现在已经拥有了30个项目的规模。

王恒清说,现在房地产公司在北京拿地要做更加细致的规划,在拿地之前做成什么产品,面向什么客户,做到怎样的投资强度,投资周期等整个房地产项目开发链条和周期,都要进行规划。

“现在北京一个房地产项目总投资几十亿元很正常,所以不可能说等拿到这些项目以后再做规划,如果没有做好拿地前细致的规划,企业也没有决心拿下这些项目。”王恒清补充说。

在王恒清眼中,在北京做房地产项目开发,尤其考验一家公司的两种能力,一是产品创新,二是成本控制、投资时机和把握开发节奏。

他说,现在北京土地供应越来越少,保障类住房相对增多,因此纯商品房供应就非常有限,机会也都集中在改善型和购买力较强的产品和客群。

北京城建方面告诉记者,公司未来会继续在北京深耕,公司在拿地开发的过程中,首先要考虑的就是投资,其次是销售,另外还有开发周期。

在北京补充土地储备,对北京城建持续发展而言至关重要。“但北京城建去年在北京拿地较少,这是因为作为一家国有企业,要求承担棚户区改造工作。公司棚户区改造项目新增面积约有100多万平方米。”王恒清介绍。

“我们未来会在北京继续深耕,我们有一二级联动模式。”北京城建副总经理张财广告诉记者,北京城建做二级开发的同时,注重一级开发及业务的拓展,公司在北京一二级联动已经有多个成功案例,公司也会更多关注在北京市场的一级开发机会,如目前在手的有,今年7月中旬中标的密云县溪翁庄镇规划建筑面积近16万平方米的土地一级开发项目,及规划建筑面积为20万平米的顺义平各庄项目。

“特别是,北京城建的融资平台已经搭建好。”张财广说。

他解释,其实在北京做房地产一级开发比做二级开发压力更小,整理出来的土地只要用心去做,就能确保有比较合理的投资收益。

此外,北京城建还肩负着国有企业的社会责任。近年来,中央对棚户区改造项目不断重视,对安置房规划设计水平要求不断提高。承担望坛棚改项目的北京城建对北京二环内安置房进行了广泛的调研分析,总结推理安置房发展趋势,逐条改良先前设计中的不足,突出了保障民生的安置房设计理念,在物质、经济、文化层面全面提升规划设计品质,使被安置居民更有尊严地生活,将棚户区改造项目打造成为真正的民心工程,为服务社会和百姓,为广大中低收入群众“住有所居”做出应有的贡献。

另外,一直是作为一家北京本地房地产国企,北京城建在投资上也在做全国城市布局。目前,北京城建已经进入除北京以外的成都、重庆和海南三亚等城市。

“进入外地市场要慎重,比较稳健,北京城建也在拓展外地市场,但是基本上都是二线城市以上,二线以下的城市存在不确定性风险,采取谨慎原则进入”王恒清最后说。