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——北京城建地产二十年发展纪实20年,我们一起走过(二)

公司产品大升级

1998年北京城建地产上市以来,特别是2001年经过资产置换正式进军房地产业后,北京城建地产以质量为核心,以市场为导向,加快推进向质量效益、向集约发展、向高效市场对接不断升级产品,从居住到改善再到品质,以产品升级的“三部曲”谱写着一首新时代奋斗交响乐。

扎根“现实”打造“大众精品”

发展之道,理念为先。

股份公司成立之初,适逢国家实施房改新政初期,市场对住房的缺口极为显见,但同样的产品同质化也日益严重。谁能够拥有独特的竞争力,谁就能抓住市场的主动。北京城建地产深刻认识到,只有创新,才能在日益激烈的市场竞争中占有一席之地。

经过审慎研判,股份公司果断提出了“倡导现实生活主义,打造大众精品品牌”的理念,着力打造以居住型为主的产品,最具代表的项目当属北京城建北苑家园。

在北京说起北苑家园,可谓众人皆知。项目不但区位好,且体量庞大,从绣菊园、紫绶园、清友园,到莲葩园、茉藜园、绣菊园中心区,再到望春园和筑华年小区,8个园区230多万平方米的住宅区,一度是北京最大规模的居住区之一。

北苑家园如此饱受市场追捧,除了满足当时的消费需求外,有专家曾为之总结为是“开发理念的成功”。

首先是项目的定位。21世纪初,正是房地产高速升温的时候,彼时的房产市场以高档、大户型商品房为主要特征。然而,北京城建地产却不按常理出牌,另辟蹊径,在北苑家园项目中率先提出了“住宅百姓化”的开发思路,将目标消费者锁定在普通的工薪阶层。这一群体对于住房需求极为明显,但资金却相对短缺,根据这一特点,北苑家园项目推出了面积小、总价款低、性价比优越的中小户型,重点面向广大中低收入群体的住房需求。

除此之外,本着“打造大众精品品牌”的理念,北苑家园项目在规划和设计方面极大突出了“人文”关怀。

在规划方案上,通过招标择优选定设计单位,再邀请专家和各部门对设计方案进行多轮次讨论、修改和优化,将项目前六区的底商统一规划为商业一条街,将中心区建成规模化的社区商业中心。

在建筑设计上,采用高层塔板结合的建筑形态和大围合的区域划分方式,使中心绿地更加开阔,动静之间更加分离,楼间距拉开视野更加开阔。

在户型设计上,则着重突出多样化,在考量配比均衡和布局的同时,注重经济实用,保证生活所需。

在园林景观打造方面,北苑家园项目崇尚自然,各区园林实行庭院式景观设计,使总体规划的“大环境”与各区的“小环境”相得益彰、协调统一。整个北苑家园的绿化率达到了40%,远远高于北京市的规划要求。

在环境保护上,项目坚持技术创新,通过采用新技术、新能源,不断提升项目的品位和品质。

优化的前期设计、严格的质量管理,不仅满足了北苑家园居民的生活需求,更为居民创造了生活化空间。小区内楼房布局得当,错落有致且各具特色,功能齐全,住宅和商业分配合理,绿地组团相对集中,营造了一个现代化的小区环境。

“亚奥核心230万平方米新城市中心,紧临地铁;双语幼儿园、小学、重点中学和市实验高中;温泉入户、观景式阳台;立体式生态园林景观……”北京城建地产严格遵循“打造大众精品品牌”的理念,在亚奥富地建造了一座活力之城,北苑家园也成为京城地产界旗舰式的生活社区,连续多年被评为北京市“创新楼盘”“热销楼盘”“放心楼盘”“北京楼市贡献奖”等荣誉称号。北苑家园项目从2001年开发,到2011年的筑华年项目竣工,可谓十年磨一剑。

随着一幢幢高楼拔地而起,北京城建地产的名声日益远扬。

用“大园林”诠释“理想居所”

一切事物都是在不断发展变化着的。随着社会经济发展和人们生活水平的提高,客户对住房品质的需求与日俱增,购买改善型住房成为当时大部分人的需求。因此,不断升级,进一步提升产品品质、品位成为公司在产品研发上的一项迫切任务。于是,股份公司果断决策,提出“为千百万人提供理想居所”的品牌理念,着重打造规划布局更为合理、产品品质更加舒适的改善型产品。北京城建地产正式开启了品质产品的第二个阶段。

为打造好“改善型产品”,股份公司极为重视市场研究,重视客户需求的研究,重视项目周边环境研究,并以此指导设计,进而通过产品展现出来。在项目打造过程中,注重思考住宅产品线和中高端产品配置问题。在此期间,公司先后向市场投放了世华泊郡、世华水岸、世华国际中心、世华泰和大厦、首城国际中心、筑华年、徜徉集、重庆熙城等产品。其中,最具有代表性的项目是世华泊郡和世华水岸。

地处奥北核心板块的世华泊郡,紧邻奥林匹克森林公园。独特的区位优势,使该地云集了中铁、华贸、天润和北京城建4大房地产开发商,竞争异常激烈。如何能在差异化竞争中取胜?北京城建地产用“大园林”诠释了“理想居所”的理念。

作为北苑区域开发的缔造者,北京城建熟知客户的消费需求。因此,在对园林景观进行方案设计时,他们有效利用了项目百米楼间距和紧邻清河景观的规划优势,配合近40万平米的简欧建筑群,将园林设计成中心围合形式的近10万平方米的超大规模中心景观区。同时,以装饰主义作为整体景观设计的主线,辅助以自然主义风格的细部节点与之相配合,并在中心景观区设置下沉广场、廊桥,楼座周边增加地形处理等设计,以达到立体园林景观效果。10万平方米中心轴对称的园林被简欧式建筑群紧紧围合,好似一个私家花园一般,使得每栋楼、每户都能共享其中的景观美景。秀美的园林景观与硬朗的建筑楼群相互弥补融合形成了一幅恢弘大气的美景。

而位于京城南部的世华水岸项目,也是北京城建地产不断满足大众改善居住条件需求的又一力作。项目充分利用得天独厚的地理优势依水造城,首创“水四季”的主题景观,充分利用天然水系资源,将南面开阔的绿化带和凉水河绝美独特的自然景观吸收、延续,通过春泉、夏瀑、秋溪、冬雾,四季变化的水景,搭配适时植物、景观小品,以环境舒适和空间富足为蓝本,注重景观缔造和人性化定位,打破了建筑空间狭长、呆板的用地限制,营造出人与自然和谐共生的休憩空间,还原了人居生活本意。得天独厚的城市、公园、水岸、大宅四大优势,使它成为市场上独树一帜的标杆,将京城稀有的人居典范进行了纯美演绎。

定位“国匠”实现“品质人生”

唯有破茧,才能成蝶。

经过不懈地努力,目前,股份公司完美实现了蝶变,迈向了第三个阶段,既以品质型产品为主,遵循“实现产品、服务在时间和空间上的完美结合”的开发经营理念及“品质人生”的品牌理念,先后推出了以“龙樾”和“府”系列为代表的品质型产品,把产品品质提升到一个更新的高度,实现了产品的三级跳。

阅尽繁华,才深知静谧惬意的生活美。北京城建地产充分发扬了大国工匠的匠人精神,在产品打造上除了关注规划、户型和园林,他们更加注重产品的空间品质打造,服务的提升,更讲究产品品质与成本的适度匹配,关注新技术、新工艺、新材料的应用,打造绿色节能建筑,从提供居住产品转变为提供健康居住环境。

北京城建国誉府项目是北京城建地产推出的一款新中式平层大宅产品。为突出“品质”的价值,项目通过尺度感、采光面、成长性等方面提高户型的舒适度和空间体验感。

在户型设计上,项目强调了成长性、可变性和灵活性,采用四居+1的灵动户型与回形动线的设计,满足不同阶段家庭的居住需求。

如果说北京城建国誉府在户型设计上更多考虑人的元素,那么在建筑、园林的打造上,更多了融入中国文化的符号与基因,并在细节上精雕细琢。诸如园林设计,灵感来源于明末清初经典园林——影园,在体量并不是很大的园区内,北京城建国誉府创新性地打造了以六“影”为主题的特色花园,园区内道路以石材路为主,着重突出匹配性。其他诸如建筑的外立面、车库的地坪漆等,均是调研了20多个项目,做了多个样板才最终敲定。魔鬼细节的打造,无不体现了北京城建国誉府在用心打造一个高端品质社区。

在品质型的产品升级改善过程中,北京城建地产在项目中引入先进的设计理念,在规划上做到人车分流、大尺度楼间距、小区内集中绿地、会所式小区入口,在产品设计上努力做到大面宽、短进深、U型厨房、干湿分离卫生间、步入式衣帽间,在住宅科技上配以新风除霾、中央空调、地板采暖、智能化家居。通过一系列创新和改进,北京城建地产以品质化产品实践着“品质”化的理念,从而让“品质人生”的品牌理念更为具体,并立足北京,将这一理念通过品质产品向全国辐射,在成都、重庆、青岛等地,北京城建地产的“龙樾”系产品倍受市场青睐。

随着房地产市场步入白银时代,以往拿地开发即盈利的模式不复存在。北京城建地产如何调整和完善产业结构,如何用高品质产品引领消费,撬动市场成为企业突破瓶颈的一个大课题。

遵照集团公司总体要求,北京城建地产在《2016—2020公司发展战略规划纲要》中明确提出,发展目标要朝着多元化方向发展。2016年以来,股份公司积极响应政府棚户区改造的号召,投入到棚户区建设开发中,至今被外界称为“棚改第一股”,甚至被媒体誉为在京棚改航母企业。

在文旅、医养等特色小镇领域,北京城建地产现已在安徽黄山、北京云蒙山、马尔代夫等地启动开发进程。未来,以特色小镇为核心产品形态的文旅地产产品将成为城建地产品牌的战略性产品,其重要性已提升到事关北京城建20年进一步跨越式发展的高度。

公司经营大攀登


北京城建地产20年来经营工作的每一次变革,都是在企业拾级而上的发展过程中,向顶峰迈进的一次次冲击和挺进。在改革发展的攀登道路上,北京城建每前进一步,都是一次裂变和蝉蜕,并且每一次裂变和蝉蜕,都是向更高一级生命演变的阶梯。

一生二,一主两翼,大鹏展翅

上市之初的股份公司业务主体是建筑施工。虽然集团在建筑施工领域已经取得了令人瞩目的成绩,但面对新趋势、新市场、新机遇,如果再一味靠发展单一主业和松散关联产业,恐怕难以突破计划经济时代留下的桎梏与禁锢,跟不上市场发展的步伐。

集团决策层认为,房地产业与建筑施工业是产业链的上下游关系,可以实现优势互补;房地产属于高投入高产出行业,上市公司能够充分发挥投融资和资本运作功能,也能在更加广阔的平台上,有效地提升企业价值和股东价值,让企业拥有更加辉煌的未来。

经过审慎分析和科学预测,2001年4月,股份公司董事会决定并报经股东大会批准,以标的为233916.79万元的全部施工类资产与母公司——北京城建集团房地产类资产进行置换,股份公司置出施工类资产,集团将旗下拥有16年房地产开发历史的北京城建工程承发包公司和北京城建房地产开发公司委托上市公司管理,全面整合集团所有房地产类资源,倾力打造北京城建地产品牌。

是年末,在北京国贸房展会上,北京城建一举推出总建筑面积达576万平方米的十大楼盘,“北京城建地产”品牌强势亮相,在业界引起轰动。

通过具有战略意义的资产置换,北京城建投资发展股份公司淡出施工业,确立了以房地产开发为主业,以金融管理与高科技为辅助产业的一主两翼业务发展战略,实现了突破行业制约的战略性跨越和产业结构升级。

股份公司的上市,现在看来似乎很平常,但正是上市的这个举动,使得股份公司在时代大潮中抢得先机,赢得先手,让北京城建地产品牌应时而生,这是一个创生的过程,对公司意义重大,用《道德经》的话来讲,这是一个一生二,二生三,三生万物的过程,正是有了这个创生,才有了今天的北京城建地产。

自此,北京城建地产创生为鹏,大鹏展翅,迎来了企业发展崭新的天空。一主两翼业务发展战略的确立,直指产业链顶端,使股份公司明确了发展方向,让公司发展插上了腾飞的翅膀。此后,股份公司聚焦房地产开发主业,以市场为导向,以策划为龙头,着力产品研发并不断推陈出新升级产品,集中精力塑造“北京城建地产”品牌。

在提高产品品质的基础上,根据不同楼盘的特点和购房者的需求,打造特色产品,开展特色营销,先后推出了以富海中心为代表的生态地产,以花市枣园为代表的教育地产,以世华国际为代表的商业地产和以北苑家园为代表的奥运地产等30余个项目,其开发版图也从北京发展到重庆、浙江、成都、天津、海南、青岛等地。

二生三,一体两翼,腾空万里

随着经营规模、经营地域的扩大,股份公司紧紧把握市场需求,先后分三个阶段对住宅产品进行了三次改造升级,从“倡导现实生活主义,打造大众精品品牌”的居住型产品,到“为千百万人提供理想居所”的改善型产品,再到遵循“实现产品、服务在时间和空间上的完美结合”的开发经营理念及“品质人生”品牌理念的品质型产品,股份公司紧紧拥抱市场,创新发展模式,构建产品品牌系列,使“北京城建地产”品牌越来越深入人心,不但完美实现了产品的三级跳,也进一步完成了从地方性开发企业向全国性开发企业的跨越。业务版图扩展到天津、重庆、青岛、成都、三亚、南京,十余年中,四十多个楼盘拔地而起,初步按自己的节奏完成了全国重点城市和重点区域的布局。

经过十几年的发展,股份公司几经探索,形成了“一体两翼”协调发展的经营格局。即以商品住宅开发销售为主体,以提高对外股权投资质量和拓展商业地产开发经营规模为两翼的新格局。同时,股份公司“十三五”战略规划发布,又提出了实现向城市开发运营商转型升级的目标。

股份公司实现跨越发展的这十几年里,公司总资产由2001年资产置换时的47.44亿元,增长至2016年的709.85亿元,增长1496%;净资产由15.15亿元增长至199.05亿元,增长了1314%;利润总额由资产置换当年的1.78亿元,增长至20亿元,增长了1124%。

而在投融资板块,公司已在银行、证券、基金、房地产、卫星导航、云计算等领域共参股持有12家企业股权,截至2016年已累计获得投资收益20多亿元,对企业净利润形成了有效的补充。在资本市场先后完成两次股权融资和三次债权融资,融资规模合计约123亿元,有力助推了企业实现跨越式发展。这也成为区别于其他地产公司的“亮点”,也因此被机构研究员定义为“地产+X”的经营模式,资本运作能力的增强得到了资本市场的广泛认可。

在商业地产领域,公司经营规模逐步扩大,资产质量大幅提升,经济效益稳步提高,业态种类不断丰富,对公司房地产开发主体的支撑和促进作用日益凸显。截至目前,公司拥有商业地产22.23万平方米,在建和规划的商业产品超过30万平米,每年的租金收益接近1.67亿元并呈逐年递增态势,构成了公司较为稳定的利润来源,在避免公司业绩大幅波动方面发挥着越来越重要的作用。2016年底,经评估,股份公司商业地产资产价值已达24.57亿元。随着商业地产所在区域的成熟和经营状况的改善,其资产价值的保值增值正日益凸显。

在“一体两翼”的经营战略布局中,产品和服务始终是股份公司两个核心抓手,目前,股份公司旗下的“北京城建物业”服务品牌已初步形成。物业公司已发展成为了拥有国家物业管理一级资质,拥有一千多名员工、管理面积600余万平方米的现代企业。
二十年时间,股份公司实现了跨越大发展,实现了经营大登峰。“一体两翼”战略,让公司在市场变革中犹如阴阳和合变量般对产品研发精心调研配置,才有了辛苦付出之后的腾空飞跃。

三生万物,协调发展,创新纪元

十九大后,随着“房住不炒”的定位进一步落实,国家开始着手构建多渠道保障、多主体供给、租售并举的住房制度,建立房地产调控长效机制,市场逐步回归理性,房地产市场迎来了中国房地产改革20年来前所未有的深度调整期。
面对房地产严峻的政策和市场环境,股份公司顺应大势,以房地产开发高效化为目标,增强内生动力、坚持创新驱动,提质增效,全力推动公司向城市开发运营商转型升级,坚持立足北京、拓展周边和一二线城市及中心城市的发展策略,推行联合竞买、股权收购、合作开发、棚户区改造、政府授权实施等多维创新发展模式。

2017年,在北京市核心区最大的棚改项目中以综合推进速度和“银团融资”开创拓展了“望坛模式”“临河速度”和“怀柔标杆”“智能张仪”等棚改标杆项目,目前在手项目达到8个,规划建筑面积562万平方米,获得了房地产上市公司里名副其实的“棚改第一股”称号。

在此基础上,股份公司积极探索从传统地产向新兴地产转型,实践跨界融合发展,把文旅地产提升到事关公司未来20年发展的战略高度,以黄山、云蒙山项目为代表的文旅地产,迈出了公司转型发展的新步伐。

2017年,股份公司在商业地产板块实现了规模化,同时也确定为公司三大主业之一,这标志着公司从战略层面加大了商业地产发展力度。除北京区域外,股份公司采取委托管理模式的三亚红塘湾建国酒店已于2018年2月份营业。该酒店位于三亚国际旅游度假区,总建筑面积2.26万平方米,192间客房,预期前景良好。目前公司商业地产经营面积共计26.61万平方米。

2018年,股份公司成立20年。全球经济波诡云谲,国家经济进入新常态,房地产市场长效调控机制逐渐建立、房市竞争进一步加剧,房地产行业的绝对优势已经在发生变化。股份公司决策层认为,面对经济社会及行业变革大势,必须顺应形势,服务国家战略,把握地产开发趋势,积极融入到“一带一路”、京津冀协同发展、雄安新区建设以及国家乡村振兴战略等国家发展大局。以“一带一路”马尔代夫项目为契机,打造境外投资开发的成熟模式;以保定项目为契机加快融入京津冀一体化和雄安新区建设,以云蒙山项目为契机拓展文旅地产大力融入城乡一体化和国家乡村振兴战略,积极拓展新的项目资源。同时在现有地产布局下,发挥集团国企优势和产业链优势,探索新的开发板块和开发模式,在集体土地建设租赁用房、自有土地建设共有产权房、选择优质棚改项目适时介入扩大土地储备规模,在城市综合改造上寻找新的发展机遇,积蓄企业转型动力,积极探索“地产+”“产业+”企业发展新模式。

新时代,新气象,当有新作为。股份公司再次转型升级,推动三大主业协调发展,这是一次市场深度调整期的新洗礼,更是国家经济和房地产业新常态下的一次思想和心灵升华,通过创造社会价值去实现最大市场价值,是股份公司在认知上再次和国家命运、市场大势的一次同频共振,在企业创新发展之路上,再次和创新中国一路同行相伴,走向中国的全面现代化之路。

股份公司不断转型升级的创新发展之路,也正是国家经济常态下的现代化发展之路。正是天生而有道,得道者才能一生二,二生三,三生万物,万物生,万象生,才有一个全新的创新纪元,才有一个全新时代里的新气象,新作为。

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